Eine Ferienwohnung zu eröffnen ist kein Hexenwerk, aber es gibt eine feste Reihenfolge. Wer zuerst Möbel kauft und dann merkt, dass die Gemeinde keine Ferienvermietung erlaubt, verliert Geld. Diese Übersicht zeigt, welche Voraussetzungen in Deutschland gelten und wie wir bei RockSTR neue Wohnungen in Betrieb nehmen.
1. Darf die Wohnung überhaupt als Ferienwohnung genutzt werden?
Das ist die wichtigste Voraussetzung. Prüfen Sie drei Ebenen:
- Baurecht: Eine Ferienwohnung ist baurechtlich eine eigene Nutzungsart. Wird eine bisherige Dauerwohnung umgenutzt, kann eine Nutzungsänderung beim Bauamt nötig sein. Was im jeweiligen Gebiet erlaubt ist, regelt der Bebauungsplan.
- Zweckentfremdung: Manche Städte verbieten oder begrenzen die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen. Fragen Sie bei der Stadt oder Gemeinde nach.
- Eigentümergemeinschaft oder Vermieter: In einer Eigentumswohnung entscheidet die Teilungserklärung mit. Als Mieter brauchen Sie immer die Erlaubnis des Vermieters.
2. Anmeldung bei Gemeinde und Finanzamt
Je nach Ort müssen Sie die Ferienwohnung bei der Gemeinde anmelden, etwa wegen Kurbeitrag oder Gästebeitrag. Dem Finanzamt teilen Sie die Vermietung spätestens mit der Steuererklärung mit, bei Umsatzsteuerpflicht früher. Ob ein Gewerbe nötig ist, hängt vom Umfang der Leistungen ab. Details in unseren Artikeln Ferienwohnung anmelden und Gewerbe anmelden.
3. Versicherung anpassen
Gebäude- und Hausratversicherung müssen von der Vermietung wissen. Dazu kommt eine Haftpflicht, die Vermietung an Feriengäste ausdrücklich einschließt. Mehr dazu in Versicherung für Ferienwohnungen.
4. Sicherheit und Pflichten
- Rauchwarnmelder in Schlafräumen und Fluren
- Feuerlöscher und Erste-Hilfe-Set empfohlen
- Hausordnung, Notfallnummern und Fluchtweg sichtbar
- Preisangaben inklusive aller Pflichtkosten, siehe Preisangabenverordnung
- Registrierung, falls Ihre Gemeinde oder das Land eine Registrierungsnummer verlangt, siehe Registrierungspflicht
5. Ausstattung und Fotos
Gäste vergleichen auf dem Handy, also entscheiden die ersten fünf Fotos. Gute Betten, Verdunklung, schnelles WLAN, eine voll ausgestattete Küche und Hotelwäsche sind Pflicht. Die komplette Liste steht in der Checkliste Ferienwohnung einrichten.
6. Preise und Regeln festlegen
Grundpreis, Mindestpreis, Wochenendaufschlag, Reinigungspauschale, Mindestaufenthalt und Stornobedingungen. Wie Sie den Preis finden, erklärt Ferienwohnung Preis festlegen.
7. Inserate und Kalender
Airbnb und Booking.com sind die wichtigsten Kanäle, dazu Vrbo und eine eigene Buchungsseite. Damit es keine Doppelbuchungen gibt, laufen alle Kalender über einen Channelmanager.
8. Abläufe für Check-in, Reinigung und Gästekommunikation
Self-Check-in mit Schlüsselbox oder Smart Lock, eine feste Reinigungskraft mit Ersatz und vorbereitete Nachrichten für Anreise, Aufenthalt und Abreise. Erst wenn diese Abläufe stehen, sollte die erste Buchung kommen.
Oder: alles abgeben
Wer die Wohnung nicht selbst betreiben will, kann sie ab Schritt 5 an eine Verwaltung übergeben. RockSTR übernimmt Fotos, Inserate, Preise, Gäste, Reinigung und Abrechnung im 80/20-Modell.
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Häufige Fragen
Welche Voraussetzungen brauche ich, um eine Ferienwohnung zu eröffnen?
Die Wohnung muss baurechtlich und nach Ortsrecht als Ferienwohnung genutzt werden dürfen, bei Eigentumswohnungen darf die Teilungserklärung nicht entgegenstehen und Mieter brauchen die Erlaubnis des Vermieters. Dazu kommen Anmeldung bei Gemeinde und Finanzamt, passende Versicherungen und Rauchwarnmelder.
Brauche ich eine Genehmigung für eine Ferienwohnung?
Das hängt vom Ort ab. Wird eine Dauerwohnung zur Ferienwohnung umgenutzt, kann eine Nutzungsänderung beim Bauamt nötig sein. Manche Städte haben zusätzlich Zweckentfremdungsregeln. Eine kurze Anfrage bei Bauamt und Gemeinde schafft Klarheit.
Wie lange dauert es, eine Ferienwohnung zu eröffnen?
Wenn die Wohnung möbliert ist und keine Genehmigung nötig ist, oft 2 bis 4 Wochen. Mit Nutzungsänderung oder Renovierung entsprechend länger. Bei RockSTR ist eine fertige Wohnung meist in 14 bis 21 Tagen online.
Muss ich für eine Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?
Nicht immer. Wer nur die Wohnung überlässt, erzielt meist Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Kommen hotelähnliche Leistungen dazu, kann es gewerblich werden. Klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.
Was kostet es, eine Ferienwohnung zu eröffnen?
Neben Einrichtung und Fotos fallen kleinere Kosten für Versicherung, Schlüsselbox oder Smart Lock, Wäsche und Startausstattung an. Für eine 2-Zimmer-Wohnung liegen die Startkosten ohne Kaufpreis je nach Zustand oft im fünfstelligen Bereich.