Eine gute Kalkulation beantwortet drei Fragen: Was nimmt die Wohnung ein, was kostet sie, und was bleibt nach Finanzierung und Steuern? Dieses Schema nutzen wir bei RockSTR für jede Ertragsanalyse. Sie können es eins zu eins in Excel oder Google Sheets nachbauen.
Schritt 1: Umsatz schätzen
Umsatz = Durchschnittspreis pro Nacht × 365 × Auslastung
- Durchschnittspreis: aus vergleichbaren Inseraten in Ihrer Lage, nicht aus dem Bauchgefühl
- Auslastung: Stadt meist 55 bis 70 %, Küste je nach Lage 45 bis 65 % über das Jahr
- Reinigungspauschale separat, sie deckt die Endreinigung
Schritt 2: variable Kosten abziehen
- Plattformgebühren: je nach Plattform und Modell rund 3 bis 18 %
- Verwaltung: bei RockSTR 20 % vom Netto nach Plattformgebühren
- Verbrauchsmaterial: Toilettenpapier, Kaffee, Spülmittel, pro Aufenthalt wenige Euro
- Kurbeitrag oder Gästebeitrag zahlt der Gast, ist aber ein Durchlaufposten
Schritt 3: fixe Kosten abziehen
- Hausgeld oder Nebenkosten, Strom, Heizung, WLAN
- Versicherungen, Rundfunkbeitrag
- Software, Schlüsselbox oder Smart Lock
- Rücklage für Ersatz und Renovierung, mindestens 3 bis 5 % vom Umsatz
Schritt 4: Finanzierung und Steuern
- Zinsen und Tilgung der Finanzierung
- Abschreibung: Gebäude meist 2 % pro Jahr (Baujahr vor 1925: 2,5 %), denn die höheren Sätze für Neubauten gelten nur für Wohnzwecke, und dazu zählen Ferienwohnungen steuerlich in der Regel nicht. Einrichtung über die Nutzungsdauer, geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € netto sofort
- Einkommensteuer auf den Überschuss nach Ihrem persönlichen Steuersatz
Rechenbeispiel
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Umsatz: 110 € × 365 × 62 % | 24.900 € |
| Plattformgebühren 15 % | −3.700 € |
| Verwaltung 20 % vom Netto | −4.200 € |
| Nebenkosten, Strom, WLAN, Versicherung | −3.400 € |
| Verbrauchsmaterial und Rücklage | −1.500 € |
| Überschuss vor Finanzierung | 12.100 € |
Die drei wichtigsten Stellschrauben
- Preis: 10 € mehr pro Nacht bei gleicher Auslastung bringen bei 62 % rund 2.260 € im Jahr.
- Auslastung: 5 Prozentpunkte mehr bringen bei 110 € rund 2.000 €.
- Gebühren: Ein höherer Direktbuchungsanteil spart Plattformgebühren.
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Häufige Fragen
Wie kalkuliere ich eine Ferienwohnung?
Umsatz aus Durchschnittspreis mal 365 mal Auslastung, minus Plattformgebühren, Verwaltung, Nebenkosten, Verbrauch und Rücklage. Danach Finanzierung, Abschreibung und Steuern.
Welche Auslastung sollte ich für eine Ferienwohnung ansetzen?
Für Städte wie Oldenburg 55 bis 70 %, für die Küste je nach Lage 45 bis 65 % im Jahresschnitt. Im ersten Jahr eher vorsichtig rechnen.
Gibt es eine Excel-Vorlage für die Kalkulation einer Ferienwohnung?
Das Schema in diesem Artikel lässt sich direkt in Excel nachbauen. RockSTR erstellt Ihnen auf Anfrage kostenlos eine Ertragsanalyse mit Marktdaten.
Wie hoch sollte die Rücklage für eine Ferienwohnung sein?
Mindestens 3 bis 5 % vom Umsatz für Ersatz von Wäsche, Geschirr, Geräten und kleine Renovierungen.
Gehört die Reinigungspauschale in den Umsatz?
Sie ist Umsatz, deckt aber die Kosten der Endreinigung. Für die Ertragsrechnung rechnen wir sie deshalb separat.