Ob Sie für Ihre Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden müssen, entscheidet nicht die Zahl der Buchungen, sondern die Art Ihrer Leistungen. Grundsatz: Wer nur eine Wohnung überlässt, verwaltet eigenes Vermögen. Wer einen hotelähnlichen Betrieb führt, ist gewerblich tätig. Dieser Artikel zeigt die Abgrenzung. Er ersetzt keine Steuerberatung.
Vermietung und Verpachtung: der Normalfall
Eine einzelne Ferienwohnung mit Endreinigung, Bettwäsche und Handtüchern gilt in der Regel als private Vermögensverwaltung. Die Einnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Kein Gewerbe, keine Gewerbesteuer.
Wann es gewerblich wird
Die Rechtsprechung schaut auf das Gesamtbild. Hinweise auf einen Gewerbebetrieb sind:
- Hotelähnliche Zusatzleistungen wie Frühstück, tägliche Zwischenreinigung, Brötchenservice, Rezeption
- Eine Organisation wie bei einem Hotel, etwa mehrere Einheiten in einer Anlage mit eigenem Personal und laufender Werbung
- Häufiger Gästewechsel kombiniert mit umfangreichen Serviceleistungen
Die Beauftragung einer Verwaltung macht die Vermietung nicht automatisch gewerblich. Entscheidend ist, welche Leistungen beim Gast ankommen.
Was ein Gewerbe bedeutet
- Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt der Gemeinde, meist online, gegen eine kleine Gebühr
- Gewerbesteuer: Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften gilt ein Freibetrag von 24.500 € Gewinn pro Jahr. Die Gewerbesteuer wird teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet.
- IHK-Mitgliedschaft und gegebenenfalls Beiträge
- Die Wohnung kann zum Betriebsvermögen werden. Das wirkt sich auf einen späteren Verkauf aus, weil Wertsteigerungen dann auch nach zehn Jahren steuerpflichtig sein können.
Der letzte Punkt ist oft wichtiger als die Gewerbesteuer. Wer eine Immobilie langfristig halten und später verkaufen will, sollte die Einordnung vor dem Start mit der Steuerberatung klären.
Umsatzsteuer: unabhängig vom Gewerbe
Kurzfristige Vermietung ist umsatzsteuerpflichtig, egal ob gewerblich oder privat. Der Steuersatz für die Übernachtung beträgt 7 %. Die Kleinunternehmerregelung gilt bis 25.000 € Umsatz im Vorjahr und 100.000 € im laufenden Jahr. Mehr in Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen.
Typische Fälle
| Situation | Einordnung meist |
|---|---|
| 1 bis 2 Ferienwohnungen, Endreinigung, Wäsche | Vermietung und Verpachtung |
| Ferienwohnung mit Frühstück und täglichem Service | Gewerbe |
| Anlage mit vielen Einheiten, Rezeption, Personal | Gewerbe |
| Monteurzimmer mit Zimmerreinigung und Wäscheservice | häufig Gewerbe |
| Wohnung über eine Verwaltung vermietet, ohne Zusatzservice | meist Vermietung und Verpachtung |
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Häufige Fragen
Muss ich für eine Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?
In der Regel nicht, wenn Sie nur die Wohnung mit Endreinigung und Wäsche überlassen. Ein Gewerbe wird nötig, wenn hotelähnliche Leistungen wie Frühstück oder täglicher Service hinzukommen oder ein hotelähnlicher Betrieb entsteht.
Ab wie vielen Ferienwohnungen ist ein Gewerbe nötig?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Entscheidend sind die Art der Leistungen und die Organisation. Mehrere Wohnungen in einer Anlage mit Personal und Rezeption sprechen eher für ein Gewerbe.
Muss ich Gewerbesteuer für meine Ferienwohnung zahlen?
Nur wenn die Vermietung gewerblich ist und der Gewinn den Freibetrag von 24.500 € übersteigt (bei Einzelunternehmern und Personengesellschaften). Bei Vermietung und Verpachtung fällt keine Gewerbesteuer an.
Macht eine Verwaltung meine Vermietung gewerblich?
Nicht automatisch. Es kommt darauf an, welche Leistungen der Gast erhält. Eine Verwaltung, die Inserate, Gäste und Endreinigung organisiert, ändert daran in der Regel nichts.
Was kostet eine Gewerbeanmeldung?
Je nach Gemeinde meist zwischen 20 und 60 €. Dazu kommen gegebenenfalls IHK-Beiträge.