Die Logik klingt verlockend: ein möglichst niedriger Nächtepreis, der im Suchergebnis vorne mitspielt, und die Endreinigung weist man erst später aus. Rechtlich ist das in vielen Fällen ein Fehler, und zwar ein teurer. Die Preisangabenverordnung verlangt, dass der Preis, den der Gast am Ende zwingend zahlen muss, von Anfang an sichtbar ist. Wer das ignoriert, riskiert eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung, und die kostet in der Regel mehr als jeder vermeintliche Vorteil beim Ranking.

Dieser Beitrag erklärt, was die Preisangabenverordnung von Vermietern und Verwaltern von Ferienwohnungen konkret fordert, wo die typischen Fehler liegen und wie Sie Ihre Inserate über alle Portale rechtssicher aufstellen. Am Ende steht ein Hinweis, warum das kein Nebenthema ist, sondern zur professionellen Verwaltung dazugehört.

Was die Preisangabenverordnung für Ferienwohnungen bedeutet

Die Preisangabenverordnung, kurz PAngV, regelt, wie Unternehmer gegenüber Verbrauchern Preise angeben müssen. Sie wurde zum 28. Mai 2022 grundlegend neu gefasst, der Grundsatz dahinter ist aber derselbe geblieben: Verbraucher sollen auf einen Blick erkennen, was eine Leistung wirklich kostet, und Angebote fair vergleichen können.

Für die Ferienvermietung heißt das zunächst: Sobald Sie geschäftsmäßig anbieten, also dauerhaft und mit Gewinnerzielungsabsicht über Portale oder die eigene Website vermieten, gelten die Regeln für Sie. Es spielt dabei keine Rolle, ob hinter dem Angebot eine Gesellschaft oder eine Privatperson steht. Entscheidend ist, dass Sie am Markt als Anbieter auftreten. Den vollständigen Verordnungstext finden Sie beim offiziellen Portal gesetze-im-internet.de.

Der Gesamtpreis: alles Zwingende gehört hinein

Kern der Verordnung ist der Gesamtpreis. Das ist der Betrag, den der Gast tatsächlich und unausweichlich zahlen muss, inklusive Umsatzsteuer und aller sonstigen Preisbestandteile, die bei der Buchung zwingend anfallen. Ein reiner Übernachtungspreis, zu dem noch Pflichtkosten hinzukommen, ist kein zulässiger Endpreis.

Für Ferienwohnungen sind das vor allem drei Posten, die sich schnell summieren:

  • Endreinigung, wenn sie bei jeder Buchung fest und in bekannter Höhe anfällt
  • Service- oder Buchungspauschalen, die unabhängig von der Aufenthaltsdauer erhoben werden
  • Pflicht-Nebenkosten wie eine pauschale Wäsche- oder Bettwäschegebühr, sofern sie nicht abwählbar ist

Die Faustregel ist einfach: Kann der Gast einen Kostenpunkt nicht vermeiden und steht die Höhe vorher fest, gehört er in den beworbenen Gesamtpreis. Was optional oder von der konkreten Buchung abhängig ist, darf getrennt und klar ausgewiesen werden. Genau an dieser Grenze entscheidet sich, ob ein Inserat sauber ist oder angreifbar.

Ein kurzes Rechenbeispiel zur Veranschaulichung, keine Zusage: Ein Inserat zeigt 95 Euro pro Nacht, dazu kommen eine feste Endreinigung von 60 Euro und eine Servicepauschale von 15 Euro. Bei vier Nächten erwartet der Gast einen Preis von 380 Euro, zahlen muss er aber 455 Euro. Diese Differenz von 75 Euro darf nicht erst beim Checkout auftauchen, sondern muss von Anfang an im sichtbaren Gesamtpreis stecken.

„Kann der Gast einen Kostenpunkt nicht vermeiden und steht seine Höhe vorher fest, gehört er in den beworbenen Preis. Alles andere ist Verhandlungssache mit dem Abmahnanwalt."

Endreinigung: der Klassiker unter den Abmahnfallen

Die Endreinigung ist der mit Abstand häufigste Streitpunkt. Sie fällt bei fast jeder Ferienwohnung an, in einer festen Höhe, die der Vermieter lange im Voraus kennt. Damit erfüllt sie alle Merkmale eines zwingenden Preisbestandteils und muss nach herrschender Auffassung in den Gesamtpreis eingerechnet werden.

Das hat die Rechtsprechung früh klargestellt. Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein untersagte bereits mit Urteil vom 22. März 2013 (Aktenzeichen 6 U 27/12) die Werbung mit Mietpreisen, in die eine pauschale Endreinigung nicht eingerechnet war. Erschwerend wertete das Gericht, dass der Reinigungshinweis räumlich getrennt von der Preisangabe stand, sodass Gäste ihn nicht ohne Weiteres dem Preis zuordnen konnten. Eine ausführliche Besprechung des Falls liefert die IT-Recht Kanzlei.

Praktisch heißt das: Entweder Sie schlagen die Endreinigung auf den angezeigten Preis auf, oder Sie bauen sie in den Nächtepreis ein. Was Sie nicht tun dürfen, ist mit einem niedrigen Preis zu locken und die Reinigung als separaten Zuschlag erst im Kleingedruckten oder beim Checkout sichtbar zu machen. Wie hoch eine Endreinigung realistisch angesetzt wird und was sie im Betrieb kostet, lesen Sie unter Endreinigung bei der Ferienwohnung: Kosten und Kalkulation.

Was separat ausgewiesen werden darf: Kurtaxe, Kaution und Haustier

Nicht jeder Betrag muss in den Gesamtpreis. Die Ausnahme greift bei Posten, deren Höhe von Umständen abhängt, die der Gast selbst beeinflusst oder die erst mit der konkreten Buchung feststehen. Hier die wichtigsten Fälle für die Nordseeküste:

  • Kurtaxe und Gästebeitrag: In Kurorten und auf den Inseln wird sie meist pro Person und Nacht berechnet und schwankt damit je nach Belegung. Solche variablen, von der Buchung abhängigen Beträge dürfen gesondert angegeben werden, müssen aber klar und zuordenbar genannt sein.
  • Kaution: Sie ist kein Entgelt, sondern eine Sicherheit, die der Gast zurückerhält. Eine Kaution gehört daher nicht in den Gesamtpreis, sollte aber transparent kommuniziert werden.
  • Haustiergebühr: Sie fällt nur an, wenn der Gast ein Tier mitbringt. Weil er das beeinflussen kann, darf dieser Aufschlag getrennt ausgewiesen werden.

Die Grenze verläuft also zwischen unvermeidbar und optional, zwischen vorab bekannt und erst buchungsabhängig. Wer sich an dieser Linie orientiert, liegt in den meisten Fällen richtig. Im Zweifel gilt: lieber einrechnen als separat ausweisen.

So stellen Sie Preise über alle Portale korrekt dar

Die Preisdarstellung ist nicht auf jeder Plattform gleich geregelt, und das macht sie in der Praxis fehleranfällig. Große Portale wie Airbnb und Booking zeigen inzwischen in vielen Ländern den Gesamtpreis inklusive Reinigungsgebühr an. Verlassen Sie sich trotzdem nicht blind darauf, dass jede Plattform jede Anforderung automatisch erfüllt. Verantwortlich für das, was im Inserat steht, bleiben Sie.

Diese Punkte sollten Sie auf jedem Kanal prüfen:

  1. Enthält der zuerst sichtbare Preis bereits die zwingende Endreinigung, oder taucht sie erst später auf?
  2. Stehen variable Kosten wie Kurtaxe klar und auffindbar beim Preis, nicht versteckt in einer Beschreibung?
  3. Ist auf der eigenen Website der Endpreis im Buchungsrechner so angezeigt, dass er vor dem Buchungsabschluss vollständig ist?
  4. Stimmen die Angaben zwischen den Portalen überein, sodass kein Kanal mit einem unrealistisch niedrigen Preis auffällt?

Gerade der letzte Punkt wird unterschätzt. Wer auf der eigenen Website korrekt kalkuliert, auf einem Portal aber den Reinigungszuschlag separat führt, schafft genau die Angriffsfläche, die Abmahnvereine suchen. Einheitlichkeit ist hier kein Komfort, sondern Schutz. Wie sich saubere Preispflege in die laufende Verwaltung einfügt, zeigt der Beitrag zu den Kosten der Ferienwohnungsverwaltung an der Nordsee.

Was bei einem Verstoß wirklich droht

Die größte Gefahr ist nicht eine Behörde, sondern der Wettbewerb. Verstöße gegen die Preisangabenverordnung sind abmahnfähig. Abgemahnt wird meist durch Wettbewerbsvereine wie die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs oder durch Mitbewerber. Am Anfang steht eine Abmahnung mit der Aufforderung, eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben und die Anwaltskosten zu tragen.

Unterschreiben Sie, sind Sie für die Zukunft gebunden: Jeder erneute Verstoß löst dann eine empfindliche Vertragsstrafe aus. Unterschreiben Sie nicht, folgt häufig eine einstweilige Verfügung, wie im Fall des OLG Schleswig-Holstein. Wichtig für Eigentümer: Haftbar ist, wer für die Werbung verantwortlich zeichnet und nach außen auftritt. Auch wer nur formal im Impressum steht, muss sich wettbewerbswidrige Inhalte zurechnen lassen. Die Frage, wer das Inserat verantwortet, ist deshalb kein Detail, sondern eine Haftungsfrage.

Diese Verantwortung lässt sich vertraglich klar zuordnen. Wer eine Verwaltung beauftragt, sollte dort auch festhalten, wer für die Inserate und die Preisdarstellung geradesteht. Was in einen solchen Vertrag gehört und worauf Sie bei Laufzeit und Kündigung achten, behandelt der Beitrag Verwaltervertrag: Kündigungsfristen und Fallstricke.

Preisdarstellung als Teil professioneller Verwaltung

Für einen einzelnen Eigentümer ist die Preisangabenverordnung ein Ärgernis, das man leicht übersieht, bis die erste Abmahnung im Briefkasten liegt. Für eine professionelle Verwaltung ist sie Alltag. Wer Dutzende Objekte über mehrere Portale führt, braucht ohnehin einheitliche Preisregeln und ein System, das Endreinigung, Nebenkosten und variable Posten konsistent abbildet. Rechtssicherheit ist dann kein Zusatzaufwand, sondern fällt als Nebenprodukt sauberer Prozesse ab.

Genau so handhaben wir das bei RockSTR: Preise und Gebühren werden zentral gepflegt und über alle Kanäle identisch ausgespielt, damit kein Objekt mit einer angreifbaren Darstellung auffällt. Wie die Vermittlung im Detail funktioniert und welche Leistungen dazugehören, lesen Sie im Pillar-Beitrag Ferienwohnung-Vermittlung an der Nordsee sowie auf der Seite So funktioniert die Vermittlung.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Bewertung eines konkreten Inserats hängt vom Einzelfall ab. Bei einer erhaltenen Abmahnung oder Unsicherheit über die eigene Preisdarstellung sollten Sie einen auf Wettbewerbsrecht spezialisierten Anwalt hinzuziehen.

Häufige Fragen

Muss die Endreinigung im Gesamtpreis einer Ferienwohnung stehen?

Ja, wenn die Endreinigung zwingend anfällt und ihre Höhe dem Vermieter vorab bekannt ist. Dann ist sie Teil des Gesamtpreises und darf nicht als getrennter Aufschlag beworben werden. Das hat das OLG Schleswig-Holstein bereits 2013 klargestellt.

Gilt die Preisangabenverordnung auch für private Vermieter?

Die Verordnung gilt, sobald jemand gegenüber Verbrauchern geschäftsmäßig Leistungen anbietet. Wer seine Ferienwohnung dauerhaft über Portale wie Airbnb oder Booking vermietet, handelt in aller Regel geschäftsmäßig und fällt darunter, unabhängig davon, ob dahinter eine GmbH oder eine Privatperson steht.

Was ist der Unterschied zwischen Grundpreis und Gesamtpreis?

Der Gesamtpreis ist der Betrag, den der Gast am Ende zwingend zahlen muss, inklusive Umsatzsteuer und aller unvermeidbaren Nebenkosten. Der reine Nächtepreis ohne Endreinigung ist dagegen kein zulässiger Endpreis, wenn weitere Pflichtkosten hinzukommen.

Darf ich die Kurtaxe separat ausweisen?

Die Kurtaxe oder der Gästebeitrag wird häufig nach Personen und Nächten berechnet und hängt damit von der konkreten Buchung ab. Solche variablen Posten dürfen gesondert und klar angegeben werden. Ein fester, immer gleicher Betrag gehört dagegen in den Gesamtpreis.

Wer haftet bei falschen Preisangaben, Eigentümer oder Verwalter?

Haftbar ist zunächst, wer die Werbung verantwortet und nach außen auftritt. Bei einer professionellen Verwaltung übernimmt der Verwalter die korrekte Darstellung über alle Portale. Eine klare vertragliche Regelung, wer für die Inserate verantwortlich ist, schützt den Eigentümer.