"Wie viel Steuern zahle ich auf meine Ferienwohnung?" lässt sich nur mit Zahlen beantworten. Dieses vereinfachte Beispiel zeigt die Logik. Ihre tatsächliche Steuer hängt von Ihrem gesamten Einkommen ab. Bitte lassen Sie sich beraten.
Ausgangslage
- 2-Zimmer-Ferienwohnung, ausschließlich vermietet, privat gehalten
- Übernachtungsumsatz 24.000 €, Reinigungspauschalen 4.000 €
- Kaufpreis Gebäudeanteil 200.000 €, finanziert mit 150.000 € zu 3,5 %
- Vermieter ist kein Kleinunternehmer
Schritt 1: Umsatzsteuer
Die Preise enthalten 7 % Umsatzsteuer. Von 28.000 € brutto sind rund 1.832 € Umsatzsteuer, netto bleiben rund 26.168 €. Im Gegenzug können Sie die Vorsteuer aus Rechnungen für Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung und Einrichtung abziehen. Als Kleinunternehmer entfällt beides.
Schritt 2: Werbungskosten (netto)
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Plattformgebühren | 3.600 € |
| Verwaltung (20 % vom Netto nach Plattformgebühren) | 4.500 € |
| Reinigung und Wäsche | 4.000 € |
| Nebenkosten, Strom, WLAN, Versicherung | 3.400 € |
| Zinsen 3,5 % auf 150.000 € | 5.250 € |
| Abschreibung Gebäude 2 % | 4.000 € |
| Abschreibung Einrichtung | 1.000 € |
| Summe | 25.750 € |
Schritt 3: steuerliches Ergebnis
26.168 € Einnahmen netto minus 25.750 € Werbungskosten ergeben rund 420 € Überschuss. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 35 % sind das rund 150 € Einkommensteuer.
Schritt 4: Liquidität
Die Abschreibung von 5.000 € kostet kein Geld, sie mindert nur die Steuer. Vor Tilgung bleiben deshalb rund 5.400 € in der Kasse, obwohl das steuerliche Ergebnis fast null ist. Davon gehen noch Tilgung und Rücklagen ab.
Was das zeigt
- Abschreibung und Zinsen senken das steuerliche Ergebnis stark.
- Die Umsatzsteuer ist ein Durchlaufposten, wenn Sie Vorsteuer ziehen.
- Mit steigenden Umsätzen und sinkenden Zinsen steigt die Steuer, der Gewinn aber auch.
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Häufige Fragen
Wie viel Steuern zahle ich auf eine Ferienwohnung?
Das hängt vom Überschuss nach Werbungskosten und Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Durch Abschreibung und Zinsen ist das steuerliche Ergebnis oft deutlich niedriger als der Kassenüberschuss.
Welcher Steuersatz gilt für Ferienwohnungen?
Umsatzsteuer 7 % auf die Übernachtung, außer Kleinunternehmer. Die Einkommensteuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.
Ist die Reinigungspauschale umsatzsteuerpflichtig?
Ja, sie gehört zum Umsatz. Als Nebenleistung zur Beherbergung wird sie in der Regel wie die Übernachtung behandelt.
Kann ich Vorsteuer abziehen?
Ja, wenn Sie nicht Kleinunternehmer sind. Dann können Sie die Umsatzsteuer aus Eingangsrechnungen wie Plattformgebühren, Verwaltung und Einrichtung abziehen.
Gibt es einen Steuerrechner für Ferienwohnungen?
Das Schema in diesem Artikel funktioniert als einfacher Rechner. Für Ihre Steuererklärung brauchen Sie eine individuelle Berechnung durch die Steuerberatung.