Kleinunternehmer oder umsatzsteuerpflichtig?
Die Grenze bei Ferienwohnungen.

Wer eine Ferienwohnung an der Nordsee vermietet, stolpert früher oder später über die Umsatzsteuer. Und fast immer tauchen zwei Fragen durcheinander auf: Muss ich überhaupt Umsatzsteuer abführen? Und wenn ja, sind es 7 oder 19 Prozent? Das sind zwei verschiedene Baustellen. Dieser Ratgeber klärt die erste: Sind Sie Kleinunternehmer und damit von der Umsatzsteuer befreit, oder nicht? Die Frage nach dem richtigen Steuersatz behandeln wir getrennt im Ratgeber Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen: wann 7 Prozent gelten.

Ein Hinweis vorweg: Dieser Text ordnet die Regeln praktisch ein, er ist keine Steuer oder Rechtsberatung. Steuerrecht hängt immer am Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation führt kein Weg an einem Steuerberater vorbei. Gerade bei der Entscheidung, auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten, geht es schnell um mehrere tausend Euro.

Die Kleinunternehmerregelung in einem Satz

Paragraf 19 des Umsatzsteuergesetzes erlaubt kleinen Betrieben, auf die Umsatzsteuer zu verzichten. Wer darunter fällt, stellt Rechnungen ohne Umsatzsteuer, führt keine ab und muss keine laufende Umsatzsteuer-Voranmeldung für die eigenen Vermietungsumsätze abgeben. Für viele private Eigentümer mit einer oder zwei Ferienwohnungen ist die Umsatzsteuer damit praktisch kein Thema. Die Betonung liegt auf praktisch, denn weiter unten kommt der Haken, der genau diese Eigentümer trifft.

Die zwei Grenzen seit 2025

Zum 1. Januar 2025 wurde die Regelung umgebaut. Seitdem gelten zwei Werte, und beide müssen Sie im Blick behalten:

• 25.000 Euro im Vorjahr. Ihr Gesamtumsatz des vorangegangenen Kalenderjahres darf diese Grenze nicht überschritten haben.
• 100.000 Euro im laufenden Jahr. Sobald Ihr Umsatz im laufenden Jahr diese Grenze reißt, ist Schluss mit der Befreiung.

Liegen Sie unter beiden Werten, sind Sie Kleinunternehmer und Ihre Vermietungsumsätze sind umsatzsteuerfrei. Eine Ferienwohnung mit 22.000 Euro Jahresumsatz bleibt damit in aller Regel komplett außen vor. Wichtig ist der Unterschied zur alten Rechtslage: Früher wurde mit einer voraussichtlichen Schätzung und einer Hochrechnung gearbeitet. Heute zählt beim Vorjahr schlicht der tatsächliche Umsatz, den Sie erzielt haben. Das macht die Sache einfacher, aber auch unbarmherziger, denn an einem einmal überschrittenen Vorjahreswert lässt sich nichts mehr schönrechnen.

„Die Kleinunternehmerfrage entscheidet, ob Sie überhaupt Umsatzsteuer abführen. Die Frage nach 7 oder 19 Prozent stellt sich erst danach."

Wie der Umsatz einer Ferienwohnung wirklich zählt

Hier machen die meisten den ersten Denkfehler. Für die Grenze zählt nicht, was am Ende auf Ihrem Konto landet, sondern der Bruttoumsatz, den der Gast für den Aufenthalt bezahlt. Wenn Airbnb oder Booking eine Provision einbehält, mindert das Ihren Umsatz nicht. Die Plattformgebühr ist eine Ausgabe, kein Abzug vom Umsatz. Ein Beispiel zur Logik: Zahlt der Gast 1.000 Euro und behält die Plattform 150 Euro ein, zählen für die Grenze die vollen 1.000 Euro, nicht die 850 Euro Auszahlung.

Zum Umsatz gehören außerdem die Nebenleistungen, die untrennbar zur Beherbergung gehören, etwa die pauschale Endreinigung oder die Bettwäsche. Eine echte durchlaufende Kurtaxe, die Sie nur im Namen der Gemeinde einsammeln und weiterreichen, zählt dagegen in der Regel nicht zu Ihrem Umsatz. Wie die Kurtaxe sauber behandelt wird, steht im Ratgeber Steuern bei der Kurzzeitvermietung.

Der zweite Denkfehler: Viele rechnen nur mit der einen Wohnung. Die Grenze bezieht sich aber auf den Gesamtumsatz aller unternehmerischen Tätigkeiten einer Person. Wer zwei Ferienwohnungen betreibt, nebenbei eine Photovoltaikanlage einspeist und freiberuflich etwas dazuverdient, addiert all das zusammen. Die 25.000 Euro sind dann schneller erreicht, als es sich für die einzelne Wohnung anfühlt. Das ist der häufigste Grund, warum Eigentümer unbemerkt aus der Kleinunternehmerregelung herausrutschen.

Die harte 100.000-Grenze: was beim Überschreiten passiert

Die 100.000 Euro im laufenden Jahr sind seit 2025 eine echte Reißleine, und das ist für wachsende Vermieter die wichtigste Neuerung. Überschreiten Sie diesen Wert mitten im Jahr, werden Sie nicht erst im Folgejahr steuerpflichtig, sondern sofort ab dem Umsatz, der die Grenze reißt. Alle Umsätze bis dahin bleiben steuerfrei, aber ab dem Geschäft, mit dem Sie die 100.000 Euro überschreiten, müssen Sie Umsatzsteuer berechnen und abführen.

Für eine einzelne private Ferienwohnung ist das meist weit weg. Für jemanden, der mehrere Objekte aufbaut oder aus der Vermietung ein richtiges Geschäft macht, ist es ein Datum, das man kennen muss. Genau hier wird es gefährlich, wenn niemand den laufenden Umsatz über alle Objekte im Blick hat. Ein verpasster Wechsel bedeutet, dass Sie für Monate Umsatzsteuer hätten ausweisen müssen, es aber nicht getan haben, und die Differenz später aus eigener Tasche nachzahlen.

Der Haken, den fast alle übersehen: Plattformgebühren

Jetzt zu der Stelle, die selbst erfahrene Vermieter überrascht. Kleinunternehmer zu sein befreit Sie von der Umsatzsteuer auf Ihre eigenen Vermietungsumsätze. Es befreit Sie nicht von der Steuer, die Sie als Leistungsempfänger schulden.

Airbnb rechnet über eine irische Gesellschaft ab, Booking über eine niederländische. Die Servicegebühr oder Provision, die diese Plattformen Ihnen berechnen, ist eine Dienstleistung aus dem EU-Ausland. Für solche Leistungen greift das Reverse-Charge-Verfahren nach Paragraf 13b: Die Steuerschuld geht vom ausländischen Anbieter auf Sie als Empfänger über. Und, das ist der Punkt, die Kleinunternehmerregelung schützt davor ausdrücklich nicht. Sie schulden die 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Plattformgebühr, obwohl Sie für Ihre eigenen Vermietungen keine Umsatzsteuer abführen.

Konkret heißt das: Behält die Plattform im Jahr 1.000 Euro an Gebühren ein, müssen Sie 190 Euro Umsatzsteuer an das Finanzamt melden und zahlen. Als Kleinunternehmer bekommen Sie diesen Betrag auch nicht als Vorsteuer zurück, denn der Vorsteuerabzug ist Ihnen ja gerade verwehrt. Außerdem brauchen Sie dafür in der Regel eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer und müssen die Beträge beim Finanzamt anmelden. Für die Erklärung und Anmeldung nutzt man das Portal ELSTER der Finanzverwaltung.

Das ist kein Grund zur Panik, aber ein starker Grund, die eigene Lage einmal sauber mit dem Steuerberater durchzugehen, bevor das Finanzamt es tut. Viele private Vermieter ahnen von dieser Pflicht nichts.

Kleinunternehmer bleiben oder freiwillig verzichten?

Man kann auf die Kleinunternehmerregelung auch freiwillig verzichten und sich normal besteuern lassen. Das klingt unlogisch, hat aber einen handfesten Grund: den Vorsteuerabzug. Wer regelbesteuert ist, holt sich die Umsatzsteuer aus Handwerkerrechnungen, Möbelkäufen oder der Verwalterprovision vom Finanzamt zurück.

Sinnvoll wird das vor allem, wenn Sie eine Wohnung neu kaufen, kernsanieren oder komplett einrichten. Fallen dabei hohe Vorsteuerbeträge an, kann der Verzicht bares Geld bringen. Dem stehen die Umsatzsteuer auf Ihre künftigen Übernachtungsumsätze und ein spürbar höherer Verwaltungsaufwand gegenüber. Ein ausgearbeitetes Rechenbeispiel dazu finden Sie im Ratgeber Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen.

Zwei Dinge müssen Sie wissen, bevor Sie verzichten: Der Verzicht bindet Sie für fünf Kalenderjahre, Sie können nicht im nächsten Jahr zurückwechseln, wenn es Ihnen doch nicht gefällt. Und ob sich der Tausch rechnet, hängt von Investitionsvolumen, erwartetem Umsatz und Planungshorizont ab. Das ist eine klassische Steuerberaterentscheidung, keine, die man nach Bauchgefühl trifft.

Pflichten als Kleinunternehmer: Rechnungen richtig stellen

Auch als Kleinunternehmer kommen Sie nicht ganz ohne Formalien aus. Die wichtigste Regel: Sie dürfen auf Ihren Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen. Tun Sie es doch, schulden Sie den ausgewiesenen Betrag nach Paragraf 14c dem Finanzamt, obwohl Sie ihn eigentlich gar nicht abführen müssten. Das ist eine typische und teure Anfängerfalle.

Stattdessen gehört auf die Rechnung ein kurzer Hinweis, dass kein Umsatzsteuerausweis erfolgt, weil Sie die Kleinunternehmerregelung nach Paragraf 19 anwenden. Ihre Einnahmen und Ausgaben müssen Sie trotzdem sauber aufzeichnen, schon um die 25.000-Euro-Grenze und die 100.000-Euro-Grenze belegen zu können. Die rechtlichen Grundlagen stehen im Wortlaut bei Paragraf 19 UStG. Wie sich die Umsatzsteuer in die gesamte steuerliche Behandlung Ihrer Vermietung einfügt, lesen Sie im Überblick Gewerbe oder privat: wie Ferienvermietung steuerlich eingeordnet wird und im Ratgeber Ferienvermietung in der Steuererklärung.

Was das für wachsende Vermieter bedeutet

Solange Sie eine einzelne Wohnung privat vermieten, ist die Kleinunternehmerregelung meist Ihr Freund: keine Umsatzsteuer auf die Miete, wenig Bürokratie. Sobald Sie wachsen, ein zweites oder drittes Objekt dazunehmen oder die Vermietung professionell betreiben, kippt das Bild. Dann müssen gleichzeitig die 25.000-Euro-Grenze über alle Tätigkeiten, die 100.000-Euro-Reißleine im laufenden Jahr, die Reverse-Charge-Pflicht auf Plattformgebühren und die Frage nach dem freiwilligen Verzicht im Auge behalten werden. Das ist genau der administrative Kleinkram, der Eigentümern die Freude an der Vermietung nimmt.

Bei RockSTR nehmen wir Eigentümern diese Last ab. Wir kennen den laufenden Umsatz jedes Objekts tagesaktuell, erkennen, wenn sich eine Grenze nähert, und sorgen dafür, dass Abrechnungen, Belege und Plattformgebühren fertig sortiert beim Steuerberater ankommen. Wie das Zusammenspiel von Vermittlung, Abrechnung und Betreuung funktioniert, zeigen wir Ihnen im Überblick Ferienwohnung-Vermittlung an der Nordsee und auf der Seite So funktioniert die Vermittlung. Die steuerliche Entscheidung selbst treffen Sie weiterhin mit Ihrem Steuerberater, wir liefern die sauberen Zahlen dafür.

Häufige Fragen

Welche Umsatzgrenzen gelten für Kleinunternehmer seit 2025?

Seit dem 1. Januar 2025 bleiben Sie Kleinunternehmer, wenn Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr unter 100.000 Euro bleibt. Reißen Sie die 100.000 Euro unterjährig, werden Sie ab genau diesem Umsatz regelbesteuert.

Zählt bei der Grenze nur die Ferienwohnung?

Nein. Maßgeblich ist der Gesamtumsatz aller unternehmerischen Tätigkeiten einer Person. Mehrere Ferienwohnungen, eine Photovoltaikanlage oder eine Nebenselbstständigkeit werden zusammengerechnet.

Muss ich als Kleinunternehmer trotzdem Umsatzsteuer auf Airbnb-Gebühren zahlen?

Ja, in vielen Fällen. Die Servicegebühr von Airbnb oder Booking kommt von einem ausländischen Unternehmen. Dann greift das Reverse-Charge-Verfahren nach Paragraf 13b, und die Steuerschuld geht auf Sie über. Die Kleinunternehmerregelung schützt davor nicht. Im Zweifel bitte den Steuerberater fragen.

Wann lohnt sich der freiwillige Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung?

Vor allem beim Kauf, der Sanierung oder der Erstausstattung einer Wohnung, wenn hohe Vorsteuerbeträge anfallen. Der Verzicht bindet Sie fünf Jahre und gehört in die Hand eines Steuerberaters.

Darf ich als Kleinunternehmer Umsatzsteuer auf meiner Rechnung ausweisen?

Nein. Weisen Sie als Kleinunternehmer Umsatzsteuer aus, schulden Sie diesen Betrag nach Paragraf 14c dem Finanzamt, obwohl Sie ihn gar nicht abführen müssten. Auf die Rechnung gehört ein Hinweis auf die Kleinunternehmerregelung nach Paragraf 19.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer oder Rechtsberatung. Er gibt den Stand der Regelungen praktisch wieder, kann aber Ihren Einzelfall nicht abbilden. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater.