Bei kaum einem Thema erleben wir in Eigentümergesprächen so viel Unsicherheit wie bei der Umsatzsteuer. Die einen glauben, Vermietung sei grundsätzlich steuerfrei. Die anderen rechnen alles pauschal mit 7 Prozent ab, inklusive Frühstück und Endreinigung als Extraposten. Beides kann schiefgehen. Dieser Artikel sortiert die Grundlagen: wann überhaupt Umsatzsteuer anfällt, wofür der ermäßigte Satz von 7 Prozent gilt, wo 19 Prozent fällig werden und wann Sie sich das ganze Thema mit der Kleinunternehmerregelung sparen können.
Wichtiger Hinweis vorab: Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Umsatzsteuerfragen hängen stark vom Einzelfall ab. Besprechen Sie Ihre konkrete Situation immer mit einem Steuerberater, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Warum Ferienwohnungen überhaupt umsatzsteuerpflichtig sind
Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist in Deutschland umsatzsteuerfrei. Das regelt § 4 Nr. 12 UStG. Deshalb zahlt Ihr Dauermieter keine Umsatzsteuer auf seine Miete, und deshalb denken viele Eigentümer, das gelte auch für die Ferienwohnung.
Genau hier liegt der erste Denkfehler. Das Gesetz nimmt die kurzfristige Beherbergung von Fremden ausdrücklich von dieser Steuerbefreiung aus. Wer eine Ferienwohnung tage- oder wochenweise an wechselnde Gäste vermietet, erbringt keine steuerfreie Wohnraumvermietung, sondern eine steuerpflichtige Beherbergungsleistung, ganz ähnlich wie ein Hotel. Als Faustregel gilt eine Vermietungsdauer von unter sechs Monaten als kurzfristig.
Die Folge: Umsätze aus der Ferienvermietung sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Ob Sie tatsächlich Umsatzsteuer abführen müssen, hängt dann noch von der Kleinunternehmerregelung ab, dazu weiter unten mehr.
Die 7 Prozent: was der ermäßigte Satz abdeckt
Für die kurzfristige Beherbergung gilt nicht der Regelsatz von 19 Prozent, sondern der ermäßigte Satz von 7 Prozent. Grundlage ist § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Der ermäßigte Satz umfasst die Leistungen, die unmittelbar der Vermietung und Beherbergung dienen. Dazu zählen üblicherweise:
- die Überlassung der Wohnung selbst, also die Übernachtung
- die übliche Ausstattung: Möblierung, Küche, WLAN, TV
- Bettwäsche und Handtücher als Teil der Beherbergung
- die Endreinigung, soweit sie zur Beherbergungsleistung gehört
- Strom, Wasser und Heizung als Nebenkosten der Übernachtung
Wenn Ihre Ferienwohnung also 100 Euro pro Nacht kostet, stecken darin bei Regelbesteuerung rund 6,54 Euro Umsatzsteuer. Auf Plattformen wie Airbnb oder Booking geben Sie Bruttopreise an, die Steuer rechnen Sie später heraus.
Wichtig für das Verständnis: Der ermäßigte Satz ist eine bewusste Förderung des Beherbergungsgewerbes. Er wurde 2010 eingeführt und gilt für Hotels, Pensionen und eben auch für Ferienwohnungen, solange es um die kurzfristige Beherbergung geht. Er ist aber eng auszulegen. Sobald eine Leistung nicht mehr unmittelbar der Unterbringung dient, kippt sie in den Regelsatz, selbst wenn sie im selben Haus, am selben Tag und vom selben Anbieter erbracht wird.
Rechenbeispiel: was der Unterschied konkret ausmacht
Nehmen wir eine typische Ferienwohnung an der Nordseeküste mit 45.000 Euro Jahresumsatz, also klar oberhalb der Kleinunternehmergrenze. Der Eigentümer bietet zusätzlich ein Frühstückspaket und Leihfahrräder an, zusammen 5.000 Euro Umsatz im Jahr.
- Übernachtungen (40.000 Euro brutto): darin stecken bei 7 Prozent rund 2.617 Euro Umsatzsteuer
- Frühstück und Fahrräder (5.000 Euro brutto): darin stecken bei 19 Prozent rund 798 Euro Umsatzsteuer
Rechnet der Eigentümer die kompletten 45.000 Euro fälschlich mit 7 Prozent ab, fehlen dem Finanzamt rund 471 Euro pro Jahr. Klingt harmlos. Eine Betriebsprüfung schaut aber üblicherweise mehrere Jahre zurück, dazu kommen Zinsen. Und bei größeren Objekten oder mehreren Wohnungen mit umfangreichem Zusatzangebot reden wir schnell über vierstellige Beträge. Der eigentliche Schaden ist selten die einzelne Jahresdifferenz, sondern die Summe über den Prüfungszeitraum plus der Aufwand, die Buchhaltung rückwirkend aufzudröseln.
Die 19 Prozent: wo der Regelsatz zuschlägt
Der ermäßigte Satz gilt ausdrücklich nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Beherbergung dienen. Diese Positionen unterliegen dem Regelsatz von 19 Prozent, auch wenn sie zusammen mit der Übernachtung verkauft werden. Typische Beispiele:
- Frühstück und sonstige Verpflegung
- Wellness- und Saunanutzung, wenn gesondert angeboten
- Fahrrad-, E-Bike- oder Strandkorbverleih
- Transferleistungen, etwa Abholung vom Bahnhof
- separat verkaufte Erlebnispakete oder Eintrittskarten
„Der 7 Prozent Irrtum entsteht fast immer gleich: Ein Gesamtpreis, alles ermäßigt abgerechnet, und bei der Prüfung wird nachversteuert."
In der Praxis bedeutet das ein Aufteilungsgebot: Ein Arrangementpreis, der Übernachtung und Frühstück enthält, muss steuerlich in einen Teil mit 7 Prozent und einen Teil mit 19 Prozent zerlegt werden. Wer das nicht sauber trennt, riskiert bei der Betriebsprüfung eine Nachversteuerung der Differenz, und die kann sich über mehrere Jahre summieren. Bei reinen Ferienwohnungen ohne Frühstück und ohne Zusatzangebote ist das Thema überschaubar. Sobald Sie aber Extras verkaufen, brauchen Ihre Rechnungen und Ihre Buchhaltung die saubere Trennung.
Die Kleinunternehmerregelung: wann Sie gar nichts abführen
Für viele private Eigentümer mit einer oder zwei Ferienwohnungen ist die Umsatzsteuer am Ende trotzdem kein Thema, und zwar wegen § 19 UStG, der Kleinunternehmerregelung. Seit der Reform zum 1. Januar 2025 gelten folgende Grenzen:
- Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr lag bei maximal 25.000 Euro
- Ihr Umsatz im laufenden Jahr überschreitet 100.000 Euro nicht
Liegen Sie darunter, weisen Sie keine Umsatzsteuer aus und führen keine ab. Eine Ferienwohnung mit 20.000 Euro Jahresumsatz bleibt damit in der Regel komplett außen vor. Zwei wichtige Punkte werden dabei oft übersehen: Erstens zählt der Gesamtumsatz aller unternehmerischen Tätigkeiten, nicht nur die Ferienwohnung. Wer nebenbei noch selbstständig tätig ist, überschreitet die Grenze schneller als gedacht. Zweitens entfällt mit der Kleinunternehmerregelung auch der Vorsteuerabzug: Sie bekommen die Umsatzsteuer aus Handwerkerrechnungen, Möbelkäufen oder der Verwalterprovision nicht erstattet.
Genau deshalb kann es sich lohnen, freiwillig zur Regelbesteuerung zu wechseln, etwa wenn Sie eine Wohnung neu kaufen, kernsanieren oder komplett einrichten und dabei hohe Vorsteuerbeträge anfallen. Ein Beispiel aus der Praxis: Wer eine Ferienwohnung für 60.000 Euro renoviert und einrichtet, zahlt darin grob 9.500 Euro Umsatzsteuer an Handwerker und Möbelhäuser. Als regelbesteuerter Vermieter holen Sie sich diesen Betrag über den Vorsteuerabzug zurück, als Kleinunternehmer ist er verloren. Dem stehen die 7 Prozent auf Ihre künftigen Übernachtungsumsätze gegenüber, die Sie dann abführen müssen. Ob sich der Tausch rechnet, hängt von Investitionsvolumen, erwartetem Umsatz und Planungshorizont ab. Diese Entscheidung bindet Sie für mehrere Jahre und gehört zwingend in die Hand eines Steuerberaters.
Praxis: Rechnungen, Plattformen, Kurtaxe
Wenn Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten, hat das Folgen für den Alltag. Die wichtigsten Punkte aus unserer Verwaltungspraxis:
- Rechnungen: Gäste, vor allem Geschäftsreisende und Monteure, verlangen ordnungsgemäße Rechnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer. Der Übernachtungsanteil steht dort mit 7 Prozent, Zusatzleistungen mit 19 Prozent.
- Voranmeldungen: Regelbesteuerte Vermieter geben Umsatzsteuervoranmeldungen ab, je nach Höhe der Steuer monatlich, vierteljährlich oder jährlich.
- Plattformdaten: Airbnb, Booking und Co. melden Ihre Umsätze über die Plattformmeldepflicht (DAC7) an die Finanzverwaltung. Das Finanzamt kennt Ihre Zahlen. Wer seine Vermietung nie erklärt hat, sollte das aktiv bereinigen, bevor es das Finanzamt tut.
- Kurtaxe: Die Kurabgabe der Gemeinde ist keine Umsatzsteuer und läuft getrennt. An der Nordseeküste ziehen viele Gemeinden die Kurtaxe direkt über den Vermieter oder Verwalter ein.
Den Gesetzestext können Sie bei Interesse direkt nachlesen: § 12 UStG für die Steuersätze und § 19 UStG für die Kleinunternehmerregelung.
Drei Fehler, die bei der Prüfung teuer werden
Fehler 1: Alles pauschal mit 7 Prozent. Frühstück, Leihfahrräder und Erlebnispakete gehören nicht in den ermäßigten Satz. Die Differenz von 12 Prozentpunkten wird bei der Prüfung nachgefordert, plus Zinsen.
Fehler 2: Die Kleinunternehmergrenze aus dem Blick verlieren. Wer im Vorjahr über 25.000 Euro Gesamtumsatz gerutscht ist, ist im Folgejahr automatisch regelbesteuert, auch ohne Bescheid vom Finanzamt. Wer dann weiter ohne Umsatzsteuer abrechnet, schuldet sie trotzdem, aus eigener Tasche.
Fehler 3: Vermietung gar nicht erklären. Spätestens seit der Plattformmeldepflicht ist das keine Grauzone mehr, sondern ein kalkulierbares Entdeckungsrisiko. Die Daten liegen dem Finanzamt vor.
Einen breiteren Überblick über alle Steuerarten rund um die Ferienvermietung, von der Einkommensteuer bis zur Gewerbefrage, finden Sie in unserem Artikel Kurzzeitvermietung und Steuern in Deutschland.
Was RockSTR für Eigentümer übernimmt
Wir sind keine Steuerberater und ersetzen keinen. Aber wir sorgen dafür, dass Ihr Steuerberater sauberes Material bekommt: Bei unseren verwalteten Ferienwohnungen an der Nordsee erhalten Eigentümer jeden Monat eine vollständige Abrechnung mit allen Umsätzen, Gebühren und Belegen, sauber getrennt und exportierbar. Rechnungen an Gäste, Kurtaxenabwicklung und die Dokumentation der Plattformumsätze laufen über uns. Wie das Modell insgesamt funktioniert, lesen Sie auf der Seite So funktioniert die Vermittlung.
Häufige Fragen
Gilt für meine Ferienwohnung immer der ermäßigte Satz von 7 Prozent?
Nein. 7 Prozent gelten nur für die reine Übernachtungsleistung bei kurzfristiger Beherbergung. Zusatzleistungen wie Frühstück oder Wellness unterliegen dem Regelsatz von 19 Prozent und müssen getrennt behandelt werden.
Wann muss ich gar keine Umsatzsteuer abführen?
Wenn Sie unter die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG fallen. Seit 2025 gilt: Vorjahresumsatz maximal 25.000 Euro und laufender Jahresumsatz maximal 100.000 Euro. Dann weisen Sie keine Umsatzsteuer aus, haben aber auch keinen Vorsteuerabzug.
Welche Leistungen unterliegen 19 Prozent?
Alles, was nicht unmittelbar der Beherbergung dient: zum Beispiel Frühstück und Verpflegung, Wellnessangebote, Fahrradverleih oder gesondert berechnete Transferleistungen. Diese Positionen müssen mit 19 Prozent versteuert werden.
Lohnt sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung?
Das kann sich lohnen, wenn hohe Vorsteuerbeträge anfallen, etwa bei Kauf, Neubau oder umfassender Renovierung der Ferienwohnung. Die Entscheidung bindet Sie mehrere Jahre und gehört in die Beratung durch einen Steuerberater.
Ist die langfristige Vermietung auch umsatzsteuerpflichtig?
Nein. Die langfristige Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Steuerpflichtig ist gerade die kurzfristige Beherbergung von Fremden, wie sie bei Ferienwohnungen typisch ist.
Alle Angaben nach bestem Wissen, Stand Juli 2026, ohne Gewähr. Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Steuerberater.