Viele Eigentümer wollen ihre Ferienwohnung einige Wochen im Jahr selbst nutzen und den Rest vermieten. Das ist möglich, verändert aber die steuerliche Behandlung deutlich. Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung.

Ausschließliche Vermietung: der einfache Fall

Wird die Wohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten, geht das Finanzamt grundsätzlich von einer Absicht aus, Überschüsse zu erzielen. Voraussetzung ist, dass die ortsüblichen Vermietungstage nicht erheblich unterschritten werden. Als Richtwert gilt: nicht mehr als 25 % darunter. Dann sind auch Verluste in den ersten Jahren steuerlich anerkannt.

Mit Eigennutzung: Aufteilung der Kosten

  • Kosten werden aufgeteilt in Vermietungstage und Tage der Eigennutzung.
  • Leerstandszeiten werden im selben Verhältnis aufgeteilt, wenn die Wohnung auch selbst genutzt wird.
  • Nur der Vermietungsanteil ist als Werbungskosten abziehbar, inklusive anteiliger Abschreibung und Zinsen.

Beispiel: 200 Tage vermietet, 40 Tage selbst genutzt, 125 Tage leer. Ohne Eigennutzung wären alle Kosten abziehbar. Mit Eigennutzung werden die Leerstandstage im Verhältnis 200 zu 40 aufgeteilt, abziehbar sind dann rund 83 % der Kosten.

Überschussprognose

Behalten Sie sich die Eigennutzung vor, auch wenn Sie sie nicht nutzen, verlangt das Finanzamt bei Verlusten oft eine Prognose über 30 Jahre. Fällt sie negativ aus, wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft und Verluste werden nicht anerkannt. Wer Eigennutzung im Vertrag mit der Verwaltung ausschließt, vermeidet das Problem.

Zweitwohnungsteuer

Viele Gemeinden, besonders an der Küste, erheben Zweitwohnungsteuer auf Wohnungen, die der Eigentümer selbst nutzen kann. Bei reiner Vermietung ohne Eigennutzung fällt sie meist nicht an oder wird reduziert. Die Regeln stehen in der Satzung der Gemeinde.

Umsatzsteuer

Wer als Unternehmer Vorsteuer aus der Einrichtung gezogen hat, muss die Eigennutzung unter Umständen als unentgeltliche Wertabgabe versteuern. Kleinunternehmer betrifft das nicht.

Praxis-Tipp

Eigennutzung möglichst außerhalb der Hauptsaison legen, früh im Kalender blocken und dokumentieren. Bei RockSTR wird jeder Eigennutzungszeitraum im Kalender und im Monatsbericht ausgewiesen.

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Häufige Fragen

Darf ich meine Ferienwohnung selbst nutzen und vermieten?

Ja. Steuerlich werden die Kosten dann aufgeteilt, und nur der Vermietungsanteil ist als Werbungskosten abziehbar.

Wie werden Kosten bei Eigennutzung aufgeteilt?

Nach Vermietungstagen und Eigennutzungstagen. Leerstandszeiten werden im selben Verhältnis aufgeteilt.

Was ist Liebhaberei bei einer Ferienwohnung?

Wenn über einen langen Zeitraum keine Überschüsse zu erwarten sind, erkennt das Finanzamt Verluste nicht an. Bei Eigennutzung wird das mit einer Überschussprognose geprüft.

Muss ich Zweitwohnungsteuer zahlen?

Wenn die Gemeinde sie erhebt und Sie die Wohnung selbst nutzen können, oft ja. Bei reiner Vermietung meist nicht oder reduziert.

Wie vermeide ich Probleme mit der Eigennutzung?

Eigennutzung vertraglich ausschließen oder gering halten, außerhalb der Hauptsaison legen und genau dokumentieren.