Steuer auf Ferienvermietung:
den Überschuss richtig erklären.

Die Ferienwohnung läuft, der Kalender ist voll, die Auszahlungen kommen. Und dann liegt im Frühjahr die Steuererklärung an, und plötzlich ist die spannende Frage nicht mehr, wie viele Nächte belegt waren, sondern was am Ende steuerlich davon übrig bleibt. Genau hier verschenken viele Eigentümer Geld oder holen sich unnötig Ärger mit dem Finanzamt. Beides lässt sich vermeiden, wenn Sie das Grundprinzip verstehen: Versteuert wird nicht der Umsatz, sondern der Überschuss, also Einnahmen minus Kosten. Wer die absetzbaren Kosten kennt und sauber dokumentiert, zahlt spürbar weniger.

Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die Ferienvermietung in der Einkommensteuererklärung angeben, welche Werbungskosten oft vergessen werden und wie die Abschreibung funktioniert. Es geht hier um die Einkommensteuer. Die Umsatzsteuer ist ein eigenes Thema, das wir im Ratgeber Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen gesondert behandeln. Einen Gesamtüberblick über alle Steuerarten finden Sie unter Steuern bei der Kurzzeitvermietung in Deutschland.

Vermietung oder Gewerbe? Das entscheidet die Anlage

Bevor Sie eine Zahl eintragen, müssen Sie wissen, in welchen Topf Ihre Einkünfte gehören. Für die meisten Ferienvermieter gilt: Sie überlassen eine möblierte Wohnung an wechselnde Gäste, mehr nicht. Das sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Paragraf 21 Einkommensteuergesetz, und sie landen in der Anlage V. Diese Form der Vermögensverwaltung löst keine Gewerbesteuer aus.

Anders sieht es aus, sobald hotelähnliche Zusatzleistungen dazukommen: Frühstück, tägliche Zimmerreinigung während des Aufenthalts, Rezeption, Wäschewechsel als Service. Dann kippt die Einordnung ins Gewerbliche. Die Einkünfte gehören in die Anlage G, Sie ermitteln den Gewinn per Einnahmenüberschussrechnung und es kann Gewerbesteuer anfallen, allerdings erst oberhalb des Freibetrags von 24.500 Euro für natürliche Personen und Personengesellschaften. Wo genau die Grenze zwischen bloßer Vermietung und Beherbergung verläuft, ist der häufigste Streitpunkt mit dem Finanzamt. Im Zweifel klären Sie das vorab mit dem Steuerberater, denn die Einordnung wirkt sich auf jede weitere Zeile aus.

„Versteuert wird nicht der Umsatz, sondern der Überschuss. Wer seine Kosten kennt, zahlt weniger, ganz legal."

So entsteht der Überschuss: das Zufluss-Abfluss-Prinzip

Bei der privaten Ferienvermietung gilt für die Überschussermittlung das Zufluss-Abfluss-Prinzip nach Paragraf 11 Einkommensteuergesetz. Das heißt: Maßgeblich ist, wann das Geld tatsächlich auf Ihrem Konto eingeht und wann Sie eine Ausgabe bezahlen, nicht wann die Buchung stattfand oder die Rechnung datiert ist. Eine Buchung, die der Gast im Dezember für den Aufenthalt im Mai bezahlt, ist Einnahme des Dezembers.

Zu den Einnahmen zählen nicht nur die reinen Übernachtungsentgelte, sondern auch weiterberechnete Endreinigungspauschalen, Servicegebühren und Aufschläge, die Sie dem Gast in Rechnung stellen. Beträge, die lediglich durchlaufen, etwa eine im Namen der Gemeinde erhobene Kurtaxe, sind in der Regel kein steuerpflichtiger Ertrag, wenn sie eins zu eins abgeführt werden. Auf der anderen Seite stehen die Werbungskosten, und hier liegt der eigentliche Hebel.

Werbungskosten: die Liste, die viele zu kurz halten

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Bei einer aktiv vermarkteten Ferienwohnung summiert sich das schnell, weil deutlich mehr anfällt als bei einer klassischen Dauervermietung. Absetzbar sind unter anderem:

• Gebäude-AfA, die jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert
• Schuldzinsen für einen Immobilienkredit (nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung)
• Reinigung und Wäsche, also Endreinigung, Bettwäsche, Handtücher, Reinigungsmittel
• Verwaltungs- und Vermittlungsgebühren, etwa die Provision Ihrer Hausverwaltung
• Portal- und Buchungsgebühren von Airbnb, Booking und Co.
• Betriebskosten wie Strom, Wasser, Heizung, Müll, Internet, Rundfunkbeitrag
• Versicherungen, Grundsteuer und Hausgeld (soweit nicht die Instandhaltungsrücklage)
• Reparaturen und Instandhaltung sowie kleinere Renovierungen
• Ausstattung und Möbel, entweder sofort oder über die Nutzungsdauer
• Fahrtkosten zu Objektbesichtigungen, Übergaben oder Handwerkerterminen
• Steuerberatung, Kontoführung, Fachliteratur und Bürobedarf für die Vermietung

Der Klassiker beim Verschenken von Geld sind die kleinen, laufenden Posten: das neue Kaffeevollautomaten-Zubehör, die WLAN-Rechnung, das Gastgeschenk, der Ersatz für zerbrochenes Geschirr. Einzeln unscheinbar, über ein Jahr aber ein vierstelliger Betrag. Deshalb gilt: jeden Beleg aufheben und laufend erfassen, nicht erst im Frühjahr aus dem Gedächtnis rekonstruieren.

Die Abschreibung (AfA): der stille Steuervorteil

Die Gebäude-Abschreibung ist der Posten, der Jahr für Jahr Steuer spart, obwohl kein Euro abfließt. Sie schreiben den Anschaffungswert des Gebäudes über die Nutzungsdauer ab. Für vermietete Wohngebäude gelten in der Regel 2 Prozent linear pro Jahr bei Fertigstellung nach 1924, bei älteren Gebäuden 2,5 Prozent. Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Aus dem Kaufpreis müssen Sie also den Bodenwert herausrechnen, was das Finanzamt genau prüft.

Für neu gebaute Wohnimmobilien gibt es zeitlich befristete Sonder- und degressive Abschreibungsmodelle, die den Abzug in den ersten Jahren erhöhen. Ob und in welcher Höhe die für Ihr Objekt greifen, hängt vom Baujahr und Zeitpunkt ab und gehört in die Hand des Steuerberaters. Die Einrichtung behandeln Sie getrennt: Möbel und Geräte schreiben Sie über ihre jeweilige Nutzungsdauer ab, geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 Euro netto pro Stück dürfen Sie im Anschaffungsjahr sofort komplett absetzen. Gerade bei einer frisch ausgestatteten Ferienwohnung ist das ein großer Hebel im ersten Jahr.

Beispielrechnung: eine Stadtwohnung in Oldenburg

Damit die Größenordnung greifbar wird, hier eine vereinfachte Beispielrechnung. Die Zahlen sind ein Modellfall, kein Versprechen, jedes Objekt rechnet anders.

Angenommen, eine möblierte Zweizimmerwohnung wird ganzjährig an Feriengäste und Monteure vermietet und erzielt 22.000 Euro Einnahmen im Jahr. Dem stehen gegenüber: 3.600 Euro Gebäude-AfA, 2.800 Euro Zinsen, 3.200 Euro Reinigung und Wäsche, 3.300 Euro Provision und Portalgebühren, 2.400 Euro Betriebskosten, 900 Euro Versicherungen und Grundsteuer, 1.200 Euro Reparaturen und Ausstattung. Die Werbungskosten summieren sich auf rund 17.400 Euro. Der steuerliche Überschuss läge damit bei etwa 4.600 Euro, und nur dieser Betrag wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belegt, nicht die 22.000 Euro Umsatz. Wer die AfA und die kleinen Posten weglässt, versteuert schnell das Doppelte oder Dreifache.

Wie Sie die Einnahmenseite dieser Rechnung überhaupt so weit bekommen, lesen Sie in unserer Oldenburg-Case-Study und im Beitrag zur Vermietung an Monteur- und Businessgäste.

Selbstnutzung und Liebhaberei: wo es heikel wird

Zwei Themen bringen bei Ferienwohnungen regelmäßig Diskussionen mit dem Finanzamt. Das erste ist die Selbstnutzung. Nutzen Sie die Wohnung auch privat, dürfen Sie die Kosten nur anteilig ansetzen, im Verhältnis der Vermietungstage zu den Selbstnutzungstagen. Leerstandszeiten werden dabei je nach Vermietungsabsicht der Vermietung zugerechnet. Wer sauber trennt und die private Nutzung ehrlich angibt, ist auf der sicheren Seite.

Das zweite ist die sogenannte Liebhaberei. Das Finanzamt erkennt Verluste nur an, wenn es eine ernsthafte Absicht sieht, über die Jahre einen Totalüberschuss zu erzielen. Bei Ferienwohnungen schaut es besonders genau hin, wenn Sie sich die Selbstnutzung vorbehalten oder die ortsübliche Vermietungszeit deutlich unterschreiten. Dann kann eine Überschussprognose über einen langen Zeitraum verlangt werden. Die gute Nachricht: Wer seine Wohnung ganzjährig und ausschließlich an Gäste vermietet, dem wird die Gewinnerzielungsabsicht in aller Regel unterstellt, und Anfangsverluste aus Ausstattung und Anlaufkosten sind dann unproblematisch.

Häufige Fehler, die teuer werden

Aus der Praxis sehen wir immer wieder dieselben Stolpersteine. Erstens: die AfA vergessen oder falsch aufgeteilt, weil der Bodenwert nicht sauber herausgerechnet wurde. Zweitens: Provisionen und Portalgebühren nicht als Kosten erfasst, weil sie schon von der Auszahlung abgezogen waren, der Bruttoumsatz gehört trotzdem in die Einnahmen und die Gebühr in die Werbungskosten. Drittens: Belege für Kleinkram nicht gesammelt. Viertens: die Selbstnutzung verschwiegen, was bei einer Prüfung schnell auffällt und Vertrauen kostet. Wer diese vier Punkte im Griff hat, hat den größten Teil der Arbeit erledigt.

Fristen und Belege: der praktische Ablauf

Die Steuererklärung für ein Jahr ist grundsätzlich bis zum 31. Juli des Folgejahres abzugeben, wer einen Steuerberater beauftragt, hat deutlich länger Zeit. Wichtiger als die Frist ist aber die Vorbereitung übers Jahr. Legen Sie von Anfang an ein eigenes Konto für die Ferienwohnung an, über das alle Einnahmen und Ausgaben laufen. Das trennt privat von geschäftlich und macht die spätere Zuordnung fast von selbst.

Sammeln Sie Belege digital, am besten monatlich, statt einmal im Jahr Schuhkartons zu durchsuchen. Für die Einnahmen brauchen Sie die Abrechnungen der Portale und Ihrer Verwaltung, für die Ausgaben jede Rechnung von Reinigung über Reparatur bis zur neuen Kaffeemaschine. Aufbewahren müssen Sie diese Unterlagen mehrere Jahre, denn das Finanzamt kann rückwirkend prüfen. Wer laufend erfasst, hat im Frühjahr keine halbe Woche Arbeit, sondern eine fertige Aufstellung. Genau diese Aufstellung ist auch der Grund, warum sich eine professionelle Verwaltung steuerlich bezahlt macht: Sie liefert die Jahresabrechnung bereits vorsortiert.

Kein Steuerbescheid ohne Beratung

Ein Hinweis, der uns wichtig ist: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerrecht ändert sich, und jeder Fall hat eigene Details, vom Baujahr über die Finanzierung bis zur Nutzung. Für Ihre konkrete Steuererklärung sprechen Sie mit einem Steuerberater. Die amtlichen Formulare und Ausfüllhinweise finden Sie bei ELSTER, den Gesetzestext zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei gesetze-im-internet.de.

Häufige Fragen

In welche Anlage der Steuererklärung gehört die Ferienvermietung?

In der Regel in die Anlage V für Vermietung und Verpachtung, solange Sie nur die Wohnung überlassen. Kommen hotelähnliche Zusatzleistungen wie Frühstück oder Reinigung während des Aufenthalts dazu, wird die Vermietung gewerblich und läuft über die Anlage G mit Einnahmenüberschussrechnung.

Was darf ich bei einer Ferienwohnung von der Steuer absetzen?

Alle Kosten, die durch die Vermietung entstehen: Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Reinigung und Wäsche, Verwaltungs- und Portalgebühren, Strom, Wasser, Heizung, Versicherungen, Grundsteuer, Reparaturen, Ausstattung und Steuerberatungskosten. Bei teilweiser Selbstnutzung werden die Kosten anteilig gekürzt.

Wie hoch ist die Abschreibung (AfA) auf eine Ferienwohnung?

Für das Gebäude meist 2 Prozent linear pro Jahr bei Fertigstellung nach 1924, bezogen nur auf den Gebäudeanteil ohne Grund und Boden. Möbel und Ausstattung schreiben Sie über die Nutzungsdauer ab, geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 Euro netto sofort im Anschaffungsjahr.

Muss ich Einnahmen angeben, obwohl die Wohnung im Minus war?

Ja. Sie geben immer sowohl die vollen Einnahmen als auch die Werbungskosten an. Ein Verlust kann sogar vorteilhaft sein, weil er sich mit anderen Einkünften verrechnen lässt, sofern das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht anerkennt.

Wer erklärt bei einer verwalteten Wohnung die Steuer?

Die Steuererklärung bleibt immer Sache des Eigentümers, denn es sind Ihre Einkünfte. Eine gute Verwaltung liefert Ihnen aber die vollständige Jahresabrechnung mit allen Einnahmen und Kosten, sodass Ihr Steuerberater sie direkt übernehmen kann.