Wichtig vorab: Dieser Artikel ist eine fachliche Orientierungshilfe, keine steuerliche Beratung. Jede Konstellation ist anders, und steuerliche Fehler in der Kurzzeitvermietung können Sie teuer zu stehen kommen. Wir empfehlen, jeden Fall mit einem Steuerberater zu klären, der STR-Erfahrung hat. Worauf dieser Artikel zielt: dass Sie die richtigen Fragen stellen können.

Die zentrale Unterscheidung: Vermietung oder Beherbergung?

Vor dem Finanzamt ist die Kurzzeitvermietung steuerlich anders eingeordnet als die klassische Wohnungsvermietung. Statt von „Vermietung und Verpachtung" (§ 21 EStG) sprechen wir in der Regel von Beherbergungsleistung, also einem gewerbeähnlichen Vorgang.

Daraus folgen drei Konsequenzen:

  • Es wird (oberhalb gewisser Schwellen) Umsatzsteuer auf die Nächte fällig.
  • Es kann sich um eine gewerbliche Tätigkeit handeln, mit Gewerbesteuer-Pflicht.
  • Es darf der Vorsteuer-Abzug auf Möbel, Anschaffungen und Service-Dienstleistungen geltend gemacht werden.

Umsatzsteuer, was Sie wissen müssen

Beherbergungsleistungen unter 8 Wochen Aufenthaltsdauer unterliegen dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 Prozent. Längere Aufenthalte können steuerfrei oder anders behandelt werden, hier muss der Steuerberater individuell prüfen.

Frühstück, Reinigung als Zusatzleistung oder ein Wellness-Paket unterliegen dagegen dem Regelsteuersatz von 19 Prozent. Wer das mischt, muss die Umsätze sauber trennen.

Die Kleinunternehmer-Regel

Wer im Vorjahr unter 25 000 Euro Umsatz hatte und im laufenden Jahr unter 100 000 Euro bleibt, kann die Kleinunternehmer-Regel (§ 19 UStG) wählen. Dann fällt keine Umsatzsteuer an, aber auch kein Vorsteuer-Abzug.

Die Wahl klingt einfach: kleine Wohnung → Kleinunternehmer. Aber: Wer in eine Wohnung 30 000 € investiert (Möbel, Renovierung, Smart Lock, Wäsche), verschenkt bei der Kleinunternehmer-Regel den Vorsteuer-Abzug, und das sind 19 % von 30 000 € = 5 700 € geschenkt ans Finanzamt. Hier rechnet sich oft die freiwillige Option zur Regelbesteuerung.

Gewerbeanmeldung, ja oder nein?

Diese Frage ist eine der häufigsten und am schwersten zu beantwortenden. Die Faustregel: Wer eine Wohnung gelegentlich kurzzeitig vermietet, kann als Vermieter eingestuft werden. Wer mehrere Wohnungen oder Zusatzleistungen anbietet (Frühstück, Reinigung, Wellness), gilt steuerlich oft als Gewerbetreibender, mit allem, was dazu gehört: Gewerbeanmeldung, IHK-Beitrag, eventuell Gewerbesteuer.

Die Grenze ist unscharf. Eine sichere Antwort gibt nur das Finanzamt im konkreten Fall.

Einkommensteuer und Abschreibung

Mieteinnahmen sind in jedem Fall einkommensteuerpflichtig. Die guten Nachrichten:

  • Möbel und Ausstattung können über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (typisch 10 Jahre für Möbel).
  • Renovierungs- und Instandhaltungskosten sind sofort absetzbar.
  • Plattform-Provisionen sind Betriebsausgabe.
  • Reinigungs- und Verwaltungs-Kosten sind absetzbar.
  • Bei Eigentum auch die Abschreibung auf das Gebäude.

Kurtaxe und kommunale Abgaben

In Tourismusregionen wird Kurtaxe vom Gast einbehalten und an die Gemeinde abgeführt, meist über ein eigenes Meldesystem. Die Höhe variiert pro Gemeinde. Bei Nichtanmeldung drohen Bußgelder und Nachforderungen.

Manche Gemeinden erheben zusätzlich eine Beherbergungsabgabe oder eine City-Tax. Das ist nicht überall der Fall, fragen Sie aktiv bei der zuständigen Gemeinde nach.

Plattform-Meldepflicht (DAC7)

Seit 2023 müssen Plattformen wie Airbnb und Booking.com im Rahmen der DAC7-Richtlinie die Einnahmen ihrer Vermieter automatisch an das Finanzamt melden. „Vergessen" geht nicht mehr. Wer die Einnahmen in der Steuererklärung nicht angibt, riskiert Nachzahlungen plus Hinterziehungs-Verfahren.

Drei Fehler, die wir oft sehen

  • Mit „Vermietung und Verpachtung" arbeiten, obwohl steuerlich „Beherbergung" zutrifft. Führt fast immer zu Nachforderungen.
  • Vorsteuer ungeltend lassen. Wer regelversteuert, sollte jeden Beleg sammeln und einreichen, von der Bettwäsche bis zur Espressomaschine.
  • Bar-Einnahmen nicht buchen. Selbst kleine Trinkgelder müssen erfasst werden, wenn es eine gewerbliche Tätigkeit ist.
„Steuern in der Kurzzeitvermietung sind kein Hobby-Thema. Ein guter STR-Steuerberater kostet 1 000-2 000 € im Jahr und spart oft das Vielfache."

Was wir bei RockSTR beisteuern

Bei RockSTR übernehmen wir die Buchungsabwicklung mit klarer monatlicher Aufstellung, Brutto-Umsatz, Plattformgebühren, Provision, Vorsteuer-relevante Belege. Das macht die Steuererklärung für Sie und Ihren Steuerberater erheblich einfacher. Verwandte Artikel: Schritt-für-Schritt und Verwaltungskosten.