Die meisten Eigentümer denken erst über Versicherung nach, wenn etwas passiert ist. Ein Wasserschaden im Bad, ein Gast, der beim Auszug eine Delle in der Wand hinterlässt, ein umgeknickter Besucher im Treppenhaus. Dann kommt die unangenehme Frage: Ist das überhaupt versichert? Bei einer vermieteten Stadtwohnung lautet die Antwort erschreckend oft: nicht so, wie der Eigentümer dachte. Wer seine Wohnung an wechselnde Gäste vergibt, bewegt sich versicherungstechnisch in einer anderen Welt als der Selbstnutzer. Dieser Ratgeber erklärt, welcher Schutz für die vermietete Stadtwohnung wirklich zählt und wo die typischen Lücken sitzen.

Warum die normale Wohngebäudeversicherung oft nicht reicht

Fast jede Eigentumswohnung ist über die Gemeinschaft in einer Wohngebäudeversicherung erfasst. Diese Police deckt die Bausubstanz gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab. Der Haken: Sie ist in aller Regel auf normales Wohnen ausgelegt. Sobald die Wohnung an ständig wechselnde Gäste vermietet wird, verändert sich das Risiko. Es sind mehr fremde Personen im Objekt, es wird häufiger gekocht, geduscht und gewaschen, und niemand kennt die Anlage so gut wie ein Dauerbewohner.

Versicherer bewerten dieses erhöhte Risiko unterschiedlich. Manche verlangen einen Zuschlag, andere einen gesonderten Tarif für gewerbliche oder kurzzeitige Nutzung. Entscheidend ist: Die Vermietung an Feriengäste muss dem Versicherer bekannt sein. Wer sie verschweigt und im Schadenfall herauskommt, dass die Wohnung gewerblich vermietet wurde, steht schlecht da. Nach den Regeln zur sogenannten Gefahrerhöhung kann der Versicherer die Leistung kürzen oder ganz verweigern. Aus einem gemeldeten Kleinbetrag wird so schnell ein sechsstelliges Eigenrisiko.

Die teuerste Versicherung ist die, von der Sie glaubten, sie würde zahlen, und die es dann nicht tut.

Die vier Bausteine, die für eine vermietete Stadtwohnung zählen

Statt einer einzelnen Police braucht die vermietete Stadtwohnung ein durchdachtes Zusammenspiel mehrerer Deckungen. In der Praxis sind es vier Bausteine, die immer wieder auftauchen.

Erstens die Wohngebäudeversicherung. Sie schützt die Bausubstanz, also Wände, Böden, fest verbaute Bäder und Heizungen. Bei einer Eigentumswohnung läuft sie meist über die Eigentümergemeinschaft. Prüfen Sie, ob die kurzzeitige Vermietung im Vertrag berücksichtigt ist, und lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.

Zweitens die Inventar oder Hausratversicherung. Sie deckt das, was Ihnen als Eigentümer der Möblierung gehört: Betten, Sofa, Küche, Fernseher, Geschirr, Dekoration. Für eine möblierte Ferienwohnung ist dieser Baustein oft wichtiger als gedacht, denn genau dieses Inventar wird durch die Gäste am stärksten beansprucht. Eine private Hausratversicherung greift bei gewerblicher Vermietung häufig nicht, hier ist ein passender Inventartarif gefragt.

Drittens die Haus und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie springt ein, wenn Dritten durch Ihr Objekt ein Schaden entsteht, etwa wenn sich eine lose Fassadenplatte löst oder jemand auf dem vereisten Zugang stürzt. Für vermietete Objekte ist sie praktisch unverzichtbar.

Viertens die Betreiber oder Vermieterhaftpflicht für den laufenden Betrieb. Dieser Baustein deckt Schäden, die aus der Tätigkeit als Vermieter entstehen. Er wird oft vergessen, ist bei professioneller Kurzzeitvermietung aber der eigentliche Kern des Schutzes.

Wie diese Bausteine im Alltag zusammenspielen und warum eine gute Verwaltung den Überblick behält, zeigt auch unser Beitrag zur Rolle des Verwalters vor Ort.

Kurzzeitvermietung oder Dauermiete: was den Versicherer interessiert

Der wichtigste Unterschied für jeden Versicherer ist die Art der Nutzung. Eine an einen Dauermieter vergebene Wohnung ist ein anderes Risiko als eine Wohnung, in der jede Woche neue Gäste ein und ausziehen. Bei der Kurzzeitvermietung sind mehr Personen im Spiel, die Fluktuation ist hoch, und die Nutzung ähnelt eher einem Beherbergungsbetrieb als privatem Wohnen.

Daraus folgt eine einfache Regel: Sagen Sie dem Versicherer genau, was Sie vorhaben. Ob Sie ganzjährig an Feriengäste vermieten, gelegentlich über eine Plattform oder gemischt an Monteure und Urlauber, macht für die Einstufung einen Unterschied. Die ehrliche Angabe kostet in der Regel wenig zusätzliche Prämie. Das Verschweigen kann dagegen den kompletten Schutz kosten. Wer die steuerliche Seite dieser Nutzungsarten verstehen will, findet einen Überblick in unserem Ratgeber zu Steuern bei der Kurzzeitvermietung.

Ein zweiter Punkt betrifft die Belegung. Manche Verträge enthalten Klauseln zu Leerstand. Steht eine Wohnung längere Zeit ungenutzt, etwa in der Nebensaison, gelten oft besondere Pflichten wie regelmäßige Kontrolle oder das Absperren der Wasserzufuhr. Gerade in einer Stadtwohnung, die zeitweise leer steht, sollten Sie diese Bedingungen kennen.

Was Gästeschäden abdeckt und was nicht

Der häufigste Schadenfall in der vermieteten Wohnung ist der Gästeschaden. Ein zerbrochenes Glas ist Alltag, eine ruinierte Matratze oder ein beschädigter Boden nicht mehr. Hier greifen unterschiedliche Mechanismen, je nach Höhe des Schadens.

  • Kaution: Kleinere Schäden lassen sich über eine vereinbarte Kaution oder eine Sicherheitszahlung abdecken. Das ist der schnellste Weg, setzt aber voraus, dass der Schaden sauber dokumentiert ist.
  • Plattformabsicherung: Große Buchungsportale bieten eigene Schutzprogramme für Gastgeber an. Diese sind hilfreich, ersetzen aber keine echte Versicherung, weil sie an Bedingungen, Fristen und Höchstgrenzen gebunden sind.
  • Eigene Police: Für größere oder wiederkehrende Schäden zählt der eigene Versicherungsschutz, insbesondere die Inventar und die Betreiberhaftpflicht.

Entscheidend ist in allen Fällen die Dokumentation. Fotos vor und nach dem Aufenthalt, ein sauberes Übergabeprotokoll und eine schnelle Meldung entscheiden darüber, ob ein Schaden reguliert wird. Ohne diese Grundlagen wird jede Regulierung zäh. Wie Eigentümer sich hier grundsätzlich absichern, vertieft unser Beitrag zu Schäden durch Gäste.

Stadtwohnung im Mehrfamilienhaus: die besondere Haftungslage

Die typische vermietete Stadtwohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus, oft als Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das bringt eine zusätzliche Ebene ins Spiel. Für das Gebäude selbst ist die Gemeinschaft zuständig, für das Innere der Wohnung und die eigene Vermietung der einzelne Eigentümer. Zwischen diesen Zuständigkeiten liegen die Bereiche, in denen es im Ernstfall Streit gibt.

Ein Beispiel: Läuft in Ihrer Wohnung eine Waschmaschine aus und beschädigt die Decke des Nachbarn darunter, ist das ein Fall für Ihre Haftpflicht, nicht für die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft. Stürzt dagegen jemand auf der gemeinschaftlichen Treppe, weil ein Geländer locker war, haftet die Gemeinschaft. Für Sie als vermietender Eigentümer heißt das: Ihre eigene Absicherung muss genau die Lücke schließen, die weder von der Gemeinschaft noch von der Plattform getragen wird.

Hinzu kommt, dass in vielen Gemeinschaften die kurzzeitige Vermietung ein sensibles Thema ist. Manche Teilungserklärungen schränken sie ein oder verbieten sie. Bevor Sie in einer Eigentümergemeinschaft dauerhaft an Gäste vermieten, sollten Sie diese Grundlage prüfen. Das ist keine reine Versicherungsfrage, wirkt sich aber unmittelbar auf Ihr Risiko aus.

Fünf typische Versicherungslücken bei vermieteten Stadtwohnungen

In Gesprächen mit Eigentümern tauchen immer wieder dieselben Lücken auf. Sie entstehen selten aus Nachlässigkeit, sondern weil sich das Risiko mit der Vermietung leise verändert hat, ohne dass jemand die Police angepasst hätte.

  1. Die private Hausratversicherung soll das Inventar tragen. Bei gewerblicher oder ständiger Kurzzeitvermietung greift sie meist nicht. Das Mobiliar der Ferienwohnung braucht einen eigenen Tarif.
  2. Die Vermietung ist dem Gebäudeversicherer nicht gemeldet. Die Wohnung läuft noch als selbstgenutzt. Kommt es zum Wasserschaden, prüft der Versicherer die tatsächliche Nutzung und kürzt bei Abweichung.
  3. Es fehlt eine Betreiberhaftpflicht. Die Haus und Grundbesitzerhaftpflicht deckt das Gebäude, nicht den Betrieb. Für Ansprüche aus dem laufenden Vermieten braucht es einen zusätzlichen Baustein.
  4. Man verlässt sich allein auf die Plattform. Die Schutzprogramme großer Portale sind an enge Fristen und Ausschlüsse gebunden und gelten oft nur für Buchungen über genau dieses Portal. Für Direktbuchungen und größere Schäden bleibt eine Lücke.
  5. Die Teilungserklärung wird übersehen. In einer Eigentümergemeinschaft kann die kurzzeitige Vermietung eingeschränkt sein. Wer trotz Verbot vermietet, riskiert nicht nur Ärger mit den Miteigentümern, sondern auch seinen Versicherungsschutz.

Keine dieser Lücken ist teuer zu schließen. Teuer wird nur, sie zu ignorieren, bis der erste größere Schaden sie sichtbar macht. Ein jährlicher Blick auf die bestehenden Verträge und ein kurzes Gespräch mit einem unabhängigen Makler reichen in den meisten Fällen aus.

So klären wir bei RockSTR den Versicherungsschutz

Aus unserer Arbeit mit Objekten in Oldenburg und an der Nordseeküste wissen wir: Der Versicherungsschutz ist selten das erste Thema, das Eigentümer ansprechen, aber fast immer eines, bei dem Lücken auftauchen. Deshalb gehen wir es strukturiert an. Zu Beginn jeder Zusammenarbeit klären wir, welche Policen bestehen, ob die kurzzeitige Vermietung gemeldet ist und wo die Zuständigkeit zwischen Eigentümer, Gemeinschaft und Plattform verläuft.

Wir schließen keine Versicherungen für unsere Eigentümer ab und ersetzen keine Beratung durch einen Versicherungsfachmann. Was wir tun, ist den Betrieb so aufzustellen, dass Schäden selten werden und im Fall der Fälle sauber dokumentiert sind: klare Übergaben, geprüfte Gäste, ein Ansprechpartner vor Ort und eine lückenlose Dokumentation jedes Aufenthalts. Das senkt nicht nur das Risiko, es macht auch jede Schadenregulierung einfacher. Wie diese operative Absicherung im Rahmen einer Vermittlung aussieht, lesen Sie im Überblick Ferienwohnung Vermittlung an der Nordsee und auf der Seite So funktioniert die Vermittlung. Für eine Stadtwohnung speziell in Oldenburg lohnt zusätzlich der Blick auf die Auslastung von Stadtwohnungen.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts oder Versicherungsberatung. Versicherungsbedingungen, Deckungssummen und Ausschlüsse unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter und von Vertrag zu Vertrag. Für die konkrete Absicherung Ihrer Wohnung sprechen Sie im Zweifel mit einem unabhängigen Versicherungsmakler oder einem Fachanwalt. Verlässliche Grundlagen finden Sie beim Gesamtverband der Deutschen Versicherer und im Gesetzestext des Versicherungsvertragsgesetzes unter gesetze-im-internet.de.

Häufige Fragen

Reicht meine bestehende Wohngebäudeversicherung für eine vermietete Stadtwohnung?

Oft nicht ohne Weiteres. Viele Policen sind auf reines Wohnen oder klassische Dauervermietung ausgelegt. Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste ist ein anderes Risiko und muss dem Versicherer gemeldet werden, sonst droht im Schadenfall eine Kürzung der Leistung.

Welche Versicherungen braucht eine vermietete Ferienwohnung in der Stadt?

In der Regel vier Bausteine: Wohngebäudeversicherung für die Bausubstanz, eine Inventar oder Hausratversicherung für die Möblierung, eine Haus und Grundbesitzerhaftpflicht und je nach Ausgestaltung eine Betreiber oder Vermieterhaftpflicht für den vermieteten Betrieb.

Zahlt die Versicherung, wenn ein Gast etwas kaputt macht?

Kleinere Schäden laufen meist über die Kaution oder eine Plattformabsicherung. Für größere Fälle braucht es die passende Police. Wichtig ist, den Schaden sofort zu dokumentieren und zu melden. Ohne saubere Dokumentation wird jede Regulierung schwierig.

Muss ich dem Versicherer sagen, dass ich kurzzeitvermiete?

Ja. Die Art der Nutzung ist für den Versicherer entscheidend. Wer die gewerbliche oder kurzzeitige Vermietung verschweigt, riskiert seinen Versicherungsschutz. Die ehrliche Angabe kostet in der Regel wenig und schützt im Ernstfall vor einem Totalausfall.